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24/03/2009 La casa si allarga ma perde valore (Paolo Manasse, http://www.lavoce.info)

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Il varo del piano casa è imminente. Chi lo critica prospetta i rischi di una cementificazione indiscriminata del paese, ma sembra dare per scontati gli effetti positivi sull'economia. Che nel breve periodo ci sarebbero davvero: il piano farebbe aumentare il Pil dell'1,4 per cento. Ma nel medio periodo i benefici sarebbero annullati da un calo dei consumi dovuto alla diminuzione della ricchezza delle famiglie. Perché la rimozione dei vincoli amministrativi accrescerebbe l'offerta di abitazioni, facendo scendere di conseguenza il loro prezzo.



Il governo è in procinto di approvare il cosiddetto piano casa. In estrema sintesi, il piano prevede la possibilità di aumentare il volume delle case del 20 per cento (35 per cento in caso di demolizione) senza richiedere permessi, ma con una semplice notifica e una dichiarazione del progettista. Chi amplierà la prima casa otterrà anche uno sconto del 50 per cento sul contributo per il Comune. Sono fatti salvi i vincoli sulle aree non edificabili, gli immobili abusivi e gli immobili privati sulle aree del demanio.
Il piano ha suscitato un acceso dibattito: i suoi critici ritengono che prefiguri un’indiscriminata “licenza di costruire” che porterà nuova cementificazione e degrado urbano.
Molte di queste critiche sembrano dare per scontato che, almeno sotto lo stretto profilo economico, il piano avrà effetti positivi sull’economia. È proprio così?

LOGICA E CONSEGUENZE DEL PIANO

La logica economica che ispira il piano casa sembra essere la seguente.

1. Il settore delle costruzioni soffre di asfissia a causa di un eccesso di vincoli amministrativi-burocratici-urbanistici-paesaggistici. Ciò comporta che si costruisca troppo poco, e che il prezzo delle abitazioni sia troppo alto. (1)
2. Basta allentare questi vincoli all’offerta (del 20 per cento) per dare slancio al mercato. (2)

Ammettiamo che questa impostazione sia corretta e che il piano provochi un aumento del 20 per cento delle “cubature” delle abitazioni. Quali sarebbero le implicazioni per l’economia? Per rispondere si deve distinguere tra breve e medio termine.

Breve termine

Intanto osserviamo che il settore costruzioni contribuisce al totale del valore aggiunto nazionale per circa il 5,3 per cento. (3) Dunque, un aumento del 20 per cento di questo settore equivarrebbe a uno shock di spesa dell’1 per cento circa del Pil. Se ipotizziamo che per ogni euro di spesa addizionale, l’effetto moltiplicativo sul reddito (nuovi consumi e effetto ”indotto”) faccia aumentare il reddito nazionale di 1,4 euro, nel breve periodo il piano casa farebbe aumentare il Pil dell’1,4 per cento, ovvero di circa 22 miliardi di euro.

Medio termine

Poiché la rimozione dei vincoli amministrativi accresce l’offerta, il prezzo delle abitazioni dovrà nel tempo scendere. Di quanto? L’evidenza empirica suggerisce che un aumento dell’offerta abitativa del 20 per cento riduce il prezzo di equilibrio delle abitazioni del 33-50 per cento. (4) Ne segue che il valore delle abitazioni di proprietà delle famiglie calerà e l'effetto ricchezza, negativo, tenderà a deprimere i consumi. I dati di Banca d’Italia sul valore delle abitazioni nel 2007 e la letteratura sul comportamento del consumo delle famiglie in Italia suggeriscono che nell’arco dei prossimi due-tre anni i consumi delle famiglie si ridurranno per questa via di 15 - 34 miliardi di euro. (5)
In definitiva, il piano casa avrà un considerevole effetto di stimolo nel breve termine (+1,4 per cento di Pil), ma questi effetti saranno in seguito annullati, o più che compensati, dal calo dei consumi indotto dalla riduzione dei prezzi delle case. Alla fine, otterremo (o dovremo pagare) poco in cambio di città più brutte.


(1) Parliamo qui del mercato per i servizi abitativi, ovvero delle locazioni. Se l’affitto rappresenta il pagamento per usufruire del servizio abitativo (generato dalla proprietà di un appartamento) il valore di quest’ultimo sarà dato dalla somma cumulata degli affitti. Dunque, per un dato tasso di interesse, vi è una corrispondenza diretta tra il “prezzo” di una locazione e il “prezzo” di una casa.
(2) Per una rappresentazione grafica di queste idee si può vedere la versione dell’articolo sul mio blog, http://paolomanasse.blogspot.com/ 
(3) Si veda Istat, Conti economici trimestrali, IV trimestre 2008, Tabella 4, http://www.istat.it/salastampa/comunicati/in_calendario/contitri/20090312_00/testointegrale20090312.pdf
(4) Le stime dell’elasticità della domanda di abitazioni suggerite dalla letteratura sono comprese tra 0.4 e 0.6, si veda ad esempio Hanushek, Quigley, “What is the elasticity if housing demand?”, Review of Economic Studies (1980), o più recentemente Ioannides e Zabel, “Neighbourhood effects an housing Demand”, Journal of Applied Econometrics, 2003.
(5) I dati Banca d'Italia si trovano su https://www.bancaditalia.it/statistiche/stat_mon_cred_fin/banc_fin/ricfamit/2008/suppl_76_08.pdf. Per i consumi delle famiglie si veda ad esempio Paiella, 2004, http://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/temidi/td04/td510_04/td510/tema_510.pdf.

Foto: da internet



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