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20/08/2008 Sostituzione di mutuo e rinegoziazione di mutuo

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  • Mutui - Cosa è un mutuo


  • I mutui impegnano per molti anni per cui potrebbe sorgere la necessità di rivedere i termini del contratto ricorrendo alla sostituzione del mutuo o alla sua rinegoziazione.

    Per sostituzione di mutuo si intende la cancellazione del vecchio debito mediante estinzione e contemporanea erogazione di un nuovo finanziamento ed in tal caso i contraenti possono anche cambiare come pure può cambiare la banca e si va incontro a varie spese comprese quelle notarili.

    Con la rinegoziazione del mutuo invece sono solo modificate alcune clausole contrattuali, per esempio la durata residuale del rimborso o il tipo di tasso applicato: in tal caso i contraenti devono rimanere gli stessi in quanto si tratta semplicemente della modifica alle condizioni di un contratto che continuerà a sussistere.

    La rinegoziazione comporta costi minori rispetto all’estinzione anticipata del vecchio mutuo e alla riaccensione di uno nuovo, per cui sarà senz’altro da preferirsi se l’esigenza di modificare il mutuo non riguarda condizioni sostanziali. Inoltre, non richiede la corresponsione della penale di anticipata estinzione del vecchio mutuo, se prevista, e consente di mantenere i preesistenti benefici fiscali.

    La "legge Bersani" riporta comunque alcune agevolazioni in merito e si riporta quindi l'art 7 del DECRETO-LEGGE 31 gennaio 2007, n.7 in G.U. n. 26 del 1-2-2007:

    Art. 7.
    Estinzione anticipata dei mutui immobiliari divieto di clausole penali

    1. E' nullo qualunque patto, anche posteriore alla conclusione del contratto, ivi incluse le clausole penali, con cui si convenga che il mutuatario, che richieda l'estinzione anticipata o parziale di un contratto di mutuo per l'acquisto della prima casa, sia tenuto ad una determinata prestazione a favore della banca mutuante.
    2. Le clausole apposte in violazione del divieto di cui al comma 1 sono nulle di diritto e non comportano la nullita' del contratto.
    3. Le disposizioni di cui ai commi 1 e 2 si applicano ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dalla data di entrata in vigore del presente decreto.
    4. Ai fini dell'applicazione delle disposizioni di cui al presente articolo, per acquisto della prima casa si intende l'acquisto effettuato da una persona fisica della casa dove intende stabilire la propria residenza.
    5. L'Associazione bancaria italiana e le associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale, ai sensi dell'articolo 137 del codice del consumo di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, definiscono, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente decreto, le regole generali di riconduzione ad equita' dei contratti di mutuo in essere mediante, in particolare, la determinazione della misura massima dell'importo della penale dovuta per il caso di estinzione anticipata o parziale del mutuo.
    6. In caso di mancato raggiungimento dell'accordo di cui al comma 5, la misura della penale idonea alla riconduzione ad equita' e' stabilita dalla Banca d'Italia e costituisce norma imperativa ai sensi dell'articolo 1419, secondo comma, del codice civile ai fini della rinegoziazione dei contratti di mutuo in essere.
    7. In ogni caso le banche non possono rifiutare la rinegoziazione dei contratti di mutuo stipulati prima della data di entrata in vigore del presente decreto, nei casi in cui il debitore proponga la riduzione dell'importo della penale entro i limiti stabiliti ai sensi dei commi 5 e 6.

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