Ieri abbiamo pubblicato due ipotesi di andamento dei tassi futuri
verificando come la rinegoziazione proposta dall'Abi e dal Governo sia in
realta' una beffa a danno dei mutuatari (a).
Col dubbio che la rinegoziazione possa anche implicare qualche
vantaggio facciamo altre ipotesi per chiarire il concetto. Il
mutuo oggetto di rinegoziazione ipotizzato e' stipulato a gennaio del 2006
con le condizioni tipiche dell'epoca: 1) capitale 100.000 euro; 2) durata
20 anni, rata mensile; 3) tasso Euribor a 6 mesi con spread dell'1,25%.
Abbiamo calcolato tutte le variazioni mensili dell'Euribor fino ad Aprile
2008. La rata iniziale era di 602,30 euro, l'ultima e' di 717,19 euro.
Abbiamo ipotizzato che nei prossimi due mesi (nel quale il tasso non
varia) il mutuatario aderisca a questa rinegoziazione. Calcoliamo la nuova
rata secondo il modello Governo-Abi: il tasso medio dell'Euribor a sei
mesi nel 2006 e' stato pari al 3,27%, con lo spread dell'1,25% si giunge
ad un tasso del 4,52% che implica una nuova rata di 633,73 euro.
Ecco le varie simulazioni:
(1) dall'avvio della rinegoziazione fino a scadenza con discesa
costante dei tassi Euribor fino ad arrivare ai tassi iniziali nel 2006. In
questa ipotesi, favorevole per il mutuatario, la rinegoziazione
comporterebbe interessi aggiuntivi per oltre 7800 euro (12,5% degli
interessi che si sarebbero pagati) ed un allungamento del mutuo di circa
27 mesi.
http://www.aduc.it/dyn/documenti/allegati/Rinegoziazionedistatotassoinvariato.pdf
(2) ipotesi ancora piu' favorevole: i tassi tornano ai livelli del
2006 piu' rapidamente (in un quinquennio) e poi rimangono stabili (cioe'
molto bassi) per tutto il periodo successivo. Anche in questa ipotesi,
MOLTO favorevole per il mutuatario, la rinegoziazione comporterebbe
interessi aggiuntivi per oltre 2.700 euro (5% degli interessi che si
sarebbero pagati) ed un allungamento del mutuo di circa 6 mesi.
http://www.aduc.it/dyn/documenti/allegati/Rinegoziazionedistato.pdf
(3) Ovviamente i tassi potrebbero anche salire, con effetto
devastante. Quindi l'ascesa dei tassi fino al 2011, in maniera molto
modesta (0,01% al mese) per poi discendere gradualmente fino alla fine del
mutuo. In questa ipotesi i costi aggiuntivi diventano MOLTO salati, oltre
12.300 euro (17,46%) ed un allungamento di oltre 46 mesi!
http://www.aduc.it/dyn/documenti/allegati/Rinegoziazione0523Ipotesi_1.pdf
(4) Infine, abbiamo verificato quali ipotesi potrebbero non implicare
costi (o meglio, implicare costi molto bassi). Solo se i tassi
tornassero in maniera lampo ai livelli del 2006 e rimanessero costanti (cioe'
molto bassi) per tutto il resto della durata del mutuo, in questo caso la
rinegoziazione non implicherebbe nuovi costi significativi e nessun
aumento della durata del mutuo. Si tratta di un'ipotesi di scuola, che non
puo' verificarsi.
http://www.aduc.it/dyn/documenti/allegati/Rinegoziazione0523Ipotesi_2.pdf
(5) Per dimostrare, anche visivamente, come sia sostanzialmente
impossibile non rimetterci soldi, abbiamo sviluppato un foglio di calcolo
che simula un andamento casuale dei tassi futuri: e' statisticamente
"impossibile" che l'evoluzione futura dei tassi sia tale da rendere
conveniente questa rinegoziazione.
http://www.aduc.it/dyn/documenti/allegati/Rinegoziazione0523andamentocasuale.xls
A questo punto ci domandiamo: le banche sono state cosi' brave da
ingannare anche il Governo, oppure il Governo e le banche stanno facendo
come i famosi "ladri di Pisa" che litigano di giorno e poi rubano insieme
di notte?
(a)
http://investire.aduc.it/php/mostra.php?id=221063
http://www.helpconsumatori.it
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