Il mutuo è un
contratto
mediante il quale una parte, detta mutuante, consegna all'altra, detta
mutuataria, una somma di
denaro o una
quantità di
beni fungibili, che l'altra si
obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa
specie e qualità.
Si tratta di un
contratto reale e può essere sia a titolo gratuito che a titolo oneroso
(detto anche mutuo feneratizio), che si perfeziona con la
consegna al mutuatario. È inoltre un contratto tipico la cui nozione è
accolta nel nostro
ordinamento giuridico dall'art. 1813 del
Codice Civile. La fattispecie regolata dall'art. 1813 è esclusivamente
quella del mutuo gratuito, da non confondersi con i mutui finanziari, che
possono validamente concludersi con il mero consenso.
Una tra le figure più diffuse nella prassi è il mutuo immobiliare, concesso
per soddisfare esigenze di denaro in qualche modo collegate all'acquisto di un
bene immobile per
compravendita (o, nel caso di fabbricati, anche per costruzione).
Una particolare forma di mutuo immobiliare è il mutuo fondiario: si tratta
di un mutuo immobiliare con particolari caratteristiche di durata (superiore a
18 mesi) e rapporto tra somma mutuata e valore della garanzia (non superiore
all'80% secondo la legislazione vigente).
In applicazione della precedente normativa sul
credito fondiario, mutuo fondiario poteva venir concesso soltanto da
alcuni (pochi) istituti di credito espressamente autorizzati, che svolgevano
tale attività in via principale o disponevano al loro interno di una apposita
Sezione Autonoma di Credito Fondiario (SACF); in seguito, anche in
considerazione della crescente presenza di operatori stranieri sul mercato
specifico, tale forma tecnica è stata consentita a tutti gli intermediari
finanziari.
In ogni caso, il mercato dei mutui oggettivamente resta pesantemente
sbilanciato in favore dei mutuanti (in genere le banche), che propongono i
loro prodotti in forma di offerta unilaterale, con scarsissimo margine di
negoziabilità da parte del mutuatario in ordine alle condizioni economiche ed
alle altre condizioni contrattuali. È vero per contro che lo snellimento delle
procedure ha consentito la presentazione di una gamma di prodotti di buona
articolazione.
Mutuo bancario
Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è quel prestito
erogato da un
istituto di credito, solitamente per importi di un certo rilievo, contro
la prestazione di una
garanzia.
Il caso tipico è il mutuo richiesto e concesso per agevolare il mutuatario
nell'acquisto di un immobile, ma vi sono anche altri tipi di mutuo, distinti
per finalizzazione dell'erogazione:
- mutuo edilizio, concesso per finanziare la costruzione di un immobile
- mutuo per ristrutturazione, concesso per finanziare importanti opere di
riordino di beni immobiliari
- mutuo per liquidità, concesso per particolari esigenze di disposizione
di ingenti somme di denaro.
Esistono forme di finanziamento agevolato, non necessariamente riferite ad
un rapporto di mutuo in senso giuridico, per le quali lo stato o gli enti
locali possono prevedere l'applicazione di condizioni favorevoli per
consentire l'accesso alla proprietà immobiliare dei nuclei familiari
svantaggiati. Queste opportunità sono in genere riferite all'acquisto della
prima
casa d'abitazione. Le condizioni più frequentemente attinte da queste
operazioni riguardano i tassi, la percentuale erogabile sul valore di perizia
dell'immobile, la deducibilità degli interessi passivi, i requisiti di reddito
richiesti. Talvolta alcuni enti pubblici possono direttamente operare questi
finanziamenti (in Italia era ad esempio il caso della
Cassa Depositi e Prestiti). Queste forme di finanziamento sono nel parlare
comune non di rado confuse nel termine "mutuo", sebbene da un punto di vista
giuridico questa denominazione non sia sempre corretta.
Procedure più consuete di erogazione di mutuo
immobiliare
Il
contratto di mutuo, fra tutti i
contratti tipici, sviluppa una delle più articolate e complesse fasi
preparatorie (precontrattuali). Stante una certa libertà consentita alle
parti, la sequenza delle azioni che conducono all'erogazione potrebbe
variare anche di molto da caso a caso, ma la scaletta più frequentemente
riscontrabile si può così riassumere:
- Apertura dell'istruttoria:
- l'aspirante mutuatario presenta la richiesta di concessione di mutuo,
indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la
valutazione preliminare della domanda e che riguardano tanto l'aspetto
soggettivo (condizioni economiche del richiedente) quanto quello
finalistico (scopi della richiesta del mutuo - es. acquisto di casa);
accessoriamente si produce tutta la documentazione accessoria
eventualmente opportuna (compromesso,
atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione
catastale,
etc.)
-
Perizia ed altri accertamenti:
- il bene presentato a garanzia del
credito
deve essere esaminato da un
perito di
fiducia del mutuante, il quale deve individuarlo con precisione,
descriverne consistenza e caratteristiche giuridiche e tecniche ed
indicarne il
valore (v.oltre); a seconda dei casi possono svolgersi altri
accertamenti, in ordine a particolari situazioni di fatto e di diritto. Il
perito, in genere, è un esperto di estimo catastale, e appartiene a una
società di servizi osvolge la libera professione. Raramente è dipendente
dell'istituto di credito.
- Chiusura dell'istruttoria:
- l'istruttoria, a seguito dell'esame di tutte le condizioni economiche
e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della
garanzia proposta, si chiude ovviamente con la
delibera di concessione ovvero con la mancata concessione; in quest'ultimo
caso, si registra che la comunicazione al mutuatario di non accoglimento
della domanda è più frequentemente trasmessa in modo del tutto informale e
che la maggior parte delle istruttorie non andate a buon fine non hanno
una chiusura formale.
- Atto di mutuo:
- con l'atto di mutuo (che per i casi di
compravendita è in genere erogato contemporaneamente all'atto di
compravendita) il contratto entra in pieno effetto, il mutuante consegna
il
capitale erogato al mutuatario (in realtà al datore di ipoteca, cioè a
colui che presta la garanzia) e vengono eseguite le formalità relative
alla garanzia prestata (iscrizione di ipoteca). In precedenza si avevano
per prassi due atti di mutuo per ciascuna pratica: il primo, detto "atto
condizionato" sanciva con una certa approssimazione le condizioni
contrattuali che sarebbero state applicate, mentre il secondo, detto "atto
definitivo", perfezionava l'operazione con una virtuale (ma formalmente
valida) posterità rispetto al contratto di compravendita immobiliare cui
l'operazione di mutuo si legava. Nel tempo intercorrente, fra la delibera
e la stipula del mutuo, il richiedente ha facoltà di optare per un
prodotto differente con la setssa banca o di rinunciare al mutuo stesso,
rimborsand una parte delel spese di perizia e di istruttoria all'istituto
di credito.
I
preventivi rilasciati prima di inziare l'istruttoria non sono vincolanti
per la banca, che dopo la delibera potrebbe applicare spread e spese
accessorie differenti.
Modalità di rimborso
Il rimborso della somma mutuata avviene, generalmente, secondo un
piano di ammortamento concordato con il mutuatario. Tale piano può
prevedere sia il rimborso del prestito a rate posticipate decrescenti,
comprensive di quote di capitale costanti e quote di interessi decrescenti
pagate sul residuo del debito, sia il rimborso a rate posticipate costanti,
comprensive di quote di capitale crescenti e di quote di interesse
decrescenti.
La scadenza delle rate è convenuta fra le parti, anche se spesso si tratta
di semplice adesione a condizioni generali non negoziabili dell'istituto di
credito, quindi può essere mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o
annuale, ma anche intervalli diversi possono essere liberamente convenuti.
La scadenza delle rate non necessariamente coincide con le scadenze di
capitalizzazione, alle quali (specialmente per i tassi indicizzati) si
ricalcola l'ammontare del debito e si aggiorna conseguentemente il piano
d'ammortamento.
Determinazione dell'interesse dovuto
Il
tasso d'interesse applicato è determinato in funzione di alcuni fattori
come il rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del
mutuatario, ma in genere fa più diretto riferimento a politiche economiche
generali dell'istituto mutuante ed in ogni caso dipende dal costo di
provvista, cioè al costo al quale il mutuante acquista il denaro da
impiegare nell'operazione.
Mutui a tasso fisso e variabile
I mutui e piani di ammortamento si distinguono in prestiti a tasso fisso
e a tasso variabile. Con i mutui a tasso fisso, il cliente corrisponde
sempre lo stesso interesse alla banca per tutta la durata del mutuo, mentre
a tasso variabile pagherà in base all'andamento mensile dei tassi di
interesse.
Con il tasso fisso, il cliente guadagna nello scenario opposto, se
l'interesse dei prestiti sale al di sopra di quello (invariato nel tempo) del
proprio mutuo.
Con il tasso variabile sorge il rischio di arrivare ad una rata sensibilmente
più alta di quella iniziale se i tassi salgono, e di compromettere la capacità
di rimborso del cliente. A parziale attenuazione di tale rischio di
insolvenza, esistono forme particolari di mutuo a tasso variabile:
- mutuo con "interest cap", detti anche mutui "capped rate", ossia
un tasso variabile con una soglia massima che comunque non può essere
superata, per cui è nota da subito la massima rata che il cliente può
trovarsi a pagare;
- mutuo a tasso misto con opzione: consente al cliente se scegliere di
passare da tasso fisso a variabile o viceversa, noto al momento della
stipula del contratto, a una cadenza di tempo prefissata (ogni 3, 5 anni,
etc.). Ad ogni rinegoziazione sarà calcolato l'interesse in base all'Euris o
Euribor, se si passa al tasso fisso, maggiorati di uno spread che è
indicato nel contratto;
- mutui a tasso bilanciato: l'interesse è una
media pesata di tasso fisso e variabile (ossia Euris e Euribor), secondo
un mix deciso dal cliente (50-50%, 60-40% etc.);
- mutuo a rata fissa e durata variabile. Se il tasso d'interesse
diminuisce, il tempo di ripagamento sarà più breve. In caso di aumento della
quota interessi, l'orizzonte temporale del mutuo cresce di conseguenza;
- mutui a tasso misto rinegoziabile dopo un certo numero di anni.
Queste tipologie di mutuo possono essere denominate in valuta nazionale
oppure in valuta estera. Se il mutuo è erogato in valuta estera, il
richiedente riceve una somma in euro e dovrà restituire un debito residuo
calcolato in base al cambio fra le due valute nel giorno dell'erogazione.
L'ammontare di ogni rata in valuta estera è noto in base al mutuo concordato,
mentre l'equivalente in euro è ricalcolato ogni mese in base al cambio
corrente con la valuta straniera. I cambi in valuta estera sono soggetti al
rischio di cambio, legato a una forte volatilità.
Il cliente sceglie ammontare del capitale, durata del mutuo e tasso fisso o
variabile, e il mutuatario calcola di conseguenza l'interesse da applicare.
Spesso, non si considera il rischio specifico d'investimento: se le garanzie
offerte dal cliente non sono sufficienti o sono al di sotto della media per
prestiti di analoga durata e importo, è semplicemente negato l'accesso al
credito.
Il tasso, principale ma davvero non unica condizione economica del
contratto, non è in genere oggetto di negoziato, ed è quindi tipicamente
determinato dal mutuante; al mutuatario resta la scelta, ove possibile, fra le
varie offerte del mercato, ma le differenze, spesso calcolabili in pochi
decimali di
tasso annuo nominale, potrebbero essere di ardua comparazione quando
versate al
tasso annuo effettivo globale; da molte parti si è sostenuto che l'attuale
regolamentazione della materia non evita una marcata difficoltà di approccio
da parte dell'ordinario consumatore.
Spread, EurIRS, Euribor
Il tasso di interesse è generalmente calcolato come somma di un indice di
riferimento, dello
spread o
percentuale di guadagno della banca e di un eventuale maggiorazione-premio
di rischio, legato alla singola persona fisica o giuridica che richiede il
prestito. Quindi, è l'EurIRS
o Euribor
più lo 0.5-1% di spread per l'istituto di credito.
La banca, in realtà, non guadagna solo sullo spread, ma, in misura più
rilevante, dalla differenza fra il
tasso di sconto e l'indice di riferimento. La banca "compra" dalla Banca
centrale il denaro al tasso di sconto e lo "rivende" a un interesse pari all'EurIRS-Euribor
(più spread).
Gli indici cui si applica uno spread non indicano quanto il denaro
costa alla banca, sono una media degli interessi pesata sull'ammontare dei
prestiti denominati in una certa
valuta, e
quindi calcolati in un
mercato di
riferimento (quello europeo, per la valuta euro).
In questo modo, si riducono le possibilità di
arbitraggio e
speculazione sui tassi di interesse. Tuttavia, si crea un
cartello
bancario di fatto, dato che si applicano i medesimi tassi a meno di uno
spread, variabile da un istituto all'altro.
La variabilità dello spread in percentuale sui tassi può essere alta (1% di
spread su 4% di tasso significa un 25%), ma non quanto quella garantita
da una vera
concorrenza.
Essendo poi i mutui indicizzati all'EurIRS-Euribor e non al tasso di
sconto, non sono immediati gli effetti della politica monetaria delle Banche
Centrali. Una variazione del tasso di sconto agli istituti di credito può
tradursi con ritardo, o proprio non dare seguito, a una variazione dei tassi
di mercato.
Sconti sullo spread
Alcuni istituti di credito praticano uno sconto sullo spread, se
il rapporto fra rata e reddito è inferiore al 30%, e un ulteriore sconto se
il rapporto fra ammontare del mutuo e valore dell'immobile è inferiore al
100%.
Queste condizioni garantiscono una tutela per la banca: la prima in merito
a una maggiore capacità di rimborso e solvibilità del cliente; la seconda, in
caso di svalutazione dell'immobile in garanzia, avendo la banca prestato meno
dell'80-90% del suo valore di acquisto.
Delle garanzie
Gli istituti di credito domandano, come detto, la formalizzazione di una
valida garanzia a quanti richiedono un mutuo.
La garanzia comporta solitamente l'iscrizione di una
ipoteca (al
grado più elevato disponibile) sul bene che verrà acquistato col mutuo o su
eventuali altri beni di proprietà del richiedente o di terze parti che si
fanno da garanti per suo conto tramite una
fideiussione.
L'ipoteca è opponibile ai terzi dalla data in cui il
notaio la
iscrive presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari e può avere una durata massima di
vent'anni dalla data di iscrizione. Con l'estinzione del debito, il mutuatario
(o comunque il proprietario del bene ipotecato) ha titolo per richiedere la
cancellazione dell'ipoteca; ordinariamente il mutuante fornisce un
semplificante documento certificante il suo "assenso a cancellazione". Va
detto che, venuta meno la causa dell'ipoteca (perché il debito sia nel
frattempo stato onorato), la cancellazione non è fattualmente di grande
utilità: l'ipoteca deprivata di funzione di garanzia (ipoteca perenta) non
produce effetti di sorta, salvo nel caso che se ne debba iscrivere un'altra.
Nel caso che nel corso del rapporto le garanzie vengano meno (ad esempio
per perimento dell'immobile) o ne diminuisca il valore, l'istituto di credito
ha in genere facoltà di richiedere un reintegro delle garanzie, nella forma di
nuovi beni da ipotecare, fideiussioni, o restituzioni parziali di debito (una
revoca parziale del prestito), a seconda di quanto previsto nel contratto
principale di mutuo, che può - ove convenuto - prevedere anche l'applicazione
della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto di mutuo.
La dazione di ipoteca
L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile
di proprietà di uno dei soggetti coinvolti nell'operazione immobiliare, e
perciò verrà iscritta contro:
- il mutuatario, se il bene era già suo e se continuerà ad esserlo (ad
esempio per i mutui di ristrutturazione o per liquidità).
- il
fideiussore, se il suo intervento esterno (e se il mutuante vi conviene)
comporta che egli presti garanzia con propri beni personali
- l'alienante, se il bene è in compravendita, perché se l'erogazione del
mutuo condiziona il perfezionamento della compravendita (in modo che la
proprietà del bene non possa essere trasferita se non con l'ausilio del
mutuante), nel momento in cui si deve iscrivere l'ipoteca il bene è ancora
di proprietà dell'alienante, il quale dovrà per questo costituirsi "terzo
datore di ipoteca", cioè dare un assenso (condizionato ai fini del
perfezionamento della compravendita) all'iscrizione della stessa.
Normalmente, l'ipoteca viene iscritta fra 1.5 - 2 volte il prezzo di
acquisto dell'immobile.
Una forma alternativa di garanzia, sempre però collegata ad un vincolo
ipotecario, è costituita dalla
cambiale ipotecaria.
Registrazione e consolidamento dell'ipoteca
L'immobile non è gravato da ipoteca il giorno stesso della stipula del
rogito. Il notaio può iscrivere l'ipoteca in Conservatoria il giorno stesso
del rogito, ma deve attendere un periodo di tempo per il suo consolidamento.
Per i mutui fondiari, che arrivano fino all'80% del prezzo di acquisto
dell'immobile, il periodo di consolidamento è abbreviato a 10 giorni. Dopo 10
giorni lavorativi dalla data del rogito, il notaio controlla che non vi siano
fallimenti del soggetto mutuatario o altre iscrizioni ipotecarie, dopodichè
consolida l'ipoteca. il controllo è quindi necessario anche per le persone
fisiche, non ammesse ai benefici dell'istituto fallimentare.
Se il notaio non attende questo periodo, risponde personalmente al mutuante
(la banca dell'acquirente) di un'eventuale inesigibilità del credito, ovvero
al venditore per un mancato accredito della somma pattuita.
Erogazione del mutuo
L'erogazione del mutuo può essere contestuale o differita, rispetto alla
data del rogito. Se l'erogazione è differita, la banca si riserva un tempo
che per legge non può andare oltre il consolidamento dell'ipoteca.
Il consolidamento dell'ipoteca comporta che la banca mutuante potrebbe non
erogare la somma finchè l'ipoteca non è consolidata. Solo allora, diventa
opponibile a creditori terzi, e una garanzia reale per la banca.
Il rogito ufficializza un passaggio di proprietà. Il giorno della stipula,
con la firma del vecchio proprietario, l'acquirente diviene proprietario a
tutti gli effetti di legge. La banca del mutuatario può accollarsi il rischio
di erogare il mutuo, prima del consolidamento dell'ipoteca; diversamente, il
proprietario accetta un passaggio di proprietà senza avere l'intero ammontare
del prezzo di acquisto.
In caso di erogazione contestuale, il funzionario della banca del
mutuatario porta presso il notaio un assegno circolare ovvero denaro contante
pari all'importo del mutuo.
In caso di erogazione differita, il venditore può cautelarsi facendo
sottoscrivere all'acquirente un ordine di
bonifico
irrevocabile per il conto e la banca da lui indicati, depositato presso il
notaio. Cosaolidata l'ipoteca, il notaio trsmetterà il certificato
dell'avvenuto consolidamento e il bonifico al funzionario di banca del'acquirente
che provvederà al versamento.
Il bonifico può portare la data del rogito o successiva, fino a quella del
previsto consolidamento dell'ipoteca.
Prefinanziamento e preammortamento
Fra l'erogazione del mutuo e il decorrere della prima rata di pagamenti
intercorre un periodo, durante il quale il mutuatario può essere chiamato a
pagare gli interessi per la somma erogata.
Se il mutuo è garantito da un'ipoteca, il cliente pagherà gli interessi in
base al tasso capitale pattuito con la banca.
Se l'erogazione precede la data del rogito, il cliente beneficia di
un'apertura di credito senza garanzie reali, di un prefinanziamento, per il
quale gli interessi applicati potrebbero essere più elevati.
Durante il periodo di pre-ammortamento o di prefinanziamento, il mutuatario
paga solo interessi, senza estinguere il debito.
Il preammortamento ha in genere una durata variabile da uno a due mesi.
Preammortamento tecnico
Il preammortamento tecnico è il periodo che decorre dall'erogazione del
mutuo al primo giorno del mese successivo. La rata decorre dal primo giorno
del mese successivo alla data di stipula del rogito. Ad esempio, per un
rogito con erogazione contestuale del mutuo al 15 settembre, la rata
decorrerà dall'1 Ottobre. Il mutuatario pagherà un preammortamento di 15
giorni, di soli interessi.
Alcuni istituti applicano, in ogni caso, un periodo di un mese, in aggiunta
al preammortamento tecnico. Se, ad esempio, il rogito è firmato il 30
settembre, la rata non decorre dal 1 Ottobre con un solo giorno di
preammortamento, ma dal 1 Novembre.
Durata del preammortamento
Non esiste un limite legale alla durata del preammortamento. In alcuni
prodotti finanziari, il preammortamento può durare anni, per una scelta del
cliente, o come condizione contrattuale.
Nei mutui con rimborso flessibile, il cliente può optare per una rata più
bassa, di soli interessi, scegliendo quando inziare e sospendere l'estinzione
del debito.
In altri casi, l'istituto "nasconde" dei costi con il preammortamento, per
offerte all'apparenza molto vantaggiose.
Il termine "negative equity" è in riferimento alla svalutazione del
mercato immobiliare, talora associata ad una svalutazione della
moneta in
generale. In entrambi i casi, il capitale e gli interessi da rimborsare
restano invariati, non essendo indicizzati all'inflazione
e al
potere di acquisto reale della moneta. Può accadere, allora, che il
valore del bene ipotecato, che viene nuovamente stimato a prezzi correnti di
mercato, sia in quel momento inferiore al capitale prestato che dovrebbe
garantire. Di questo rischio il perito estimatore che redige la perizia in
base alla quale la banca eroga il mutuo, tiene direttamente debito conto
nella sua valutazione, oppure l'istituto di credito applica dei correttivi
di valore che tengano conto dei rischi connessi. Per questa ragione,
l'immobile è solitamente valutato nella ipotetica condizione di occupazione
(locazione) e in stato di manutenzione tale da richiedere ristrutturazione,
quale che ne sia lo stato effettivo reale.
Diversamente dal
pegno e da altre forme di erogazione del credito, le condizioni
contrattuali di un mutuo non vengono modificate con la stessa facilità. Se la
garanzia perde valore, perciò, la banca non può chiedere di reintegrarla con
l'ipoteca su altri beni, se questo obbligo a carico del mutuatario non era
stato previsto nel contratto principale.
In caso di mancato reintegro o dell'impossibilità di chiederlo, la banca
può chiedere una restituzione parziale del capitale prestato, in tempi brevi.
In caso di insolvenza, il mutuo non viene estinto con il pignoramento del
bene ipotecato e la vendita allincanto. Per il rimborso della somma
residuale, il creditore puòà aggredire altri beni del patrimonio del
mutuatario.
Inadempimento del mutuatario
A seconda delle condizioni contenute nel contratto di mutuo, nel caso di
mancato o ritardato pagamento di un dato numero di rate, la banca è
autorizzata a richiedere al cliente la restituzione dell'intero debito
residuo (con relativi interessi), da effettuarsi entro un termine stabilito
in atto; in caso di inadempienza, ha in genere titolo ad agire per la
riscossione del debito, procedendo al
pignoramento ed alla
vendita all'incanto del bene eventualmente ipotecato.
Se l'asta è al maggior offerente, il ricavato dalla vendita serve a
rimborsare la lista di creditori chirografari e non. L'eventuale somma
residuale eccedente i debiti (con interessi) viene restituita al debitore, in
proporzione alla nuda proprietà e all'usufrutto dell'immobile.
Le rate precedentemente pagate vengono trattenute dalla banca e vanno ad
integrare il ricavato dell'asta per ricostituire il capitale prestato.
L'anticipata estinzione
Anche se potrebbe apparire in un certo senso illogico, ed anche se la
materia è discussa, la richiesta di estinzione anticipata del mutuo da parte
del mutuatario è considerata
inadempimento, poiché dalla cessazione del rapporto dipende un mancato
titolo del mutuante a richiedere
interessi
per la residua parte di tempo di durata del mutuo originariamente prevista:
per comprendere meglio questo meccanismo, potrebbe essere utile un esempio.
Se, si ponga, in un mutuo originariamente previsto per una durata di 10
anni, il mutuatario richiede di saldare il suo debito dopo (diciamo) 7 anni,
egli dovrà corrispondere al mutuante l'intero capitale residuo e gli
interessi già venuti a maturazione; il contratto, però, stabiliva che il
mutuante dovesse continuare a percepire interessi sul denaro prestato per
altri tre anni.
Il mutuatario perciò (nell'ottica del contratto) non consente al mutuante
di percepire gli interessi sul previsto impiego del capitale per gli anni
restanti; in questo consisterebbe l'inadempimento, poiché egli si era
obbligato a pagare il prestito ottenuto con un prezzo (interessi) stabilito in
base alla durata del rapporto e per questo numericamente assommante ad un dato
importo.
L'argomento, spinoso quanto pochi in materia, è in pratica interpretato
come azione che
danneggia il mutuante in termini di
lucro cessante; è fonte di dibattuta dialettica l'obiezione che il
mutuante, tipicamente una banca, nel momento in cui delibera la concessione
del mutuo, a sua volta si garantisce la provvista di denaro necessaria per
l'operazione calcolandola con riferimento alla durata prevista e dunque
prevedendo costi ed accantonamenti (oltre che suoi propri ammortamenti) in
funzione di tale operazione, come dimostrerebbe la dettagliata previsione di
un
piano di ammortamento.
A tale obiezione si ribatte che, soprattutto nel caso decisamente
prevalente che la concessione di mutui sia oggetto proprio dell'attività
d'impresa del mutuante, l'anticipata estinzione debba considerarsi a tutto
titolo elemento del rischio di impresa, e dunque materia che non dovrebbe
poter riguardare (e riverberarsi su) un mutuatario che intenda per
etica (per
certi aspetti socialmente considerati lodevoli) o per
vantaggio risolvere al più presto una situazione debitoria; che di questo
rischio d'impresa il mutuante sia ben al corrente sin dal principio, tanto da
non potersi conferire all'estinzione anticipata carattere di eccezionalità, ma
che anzi questa sia considerata uno dei possibili esiti del rapporto, sarebbe
dimostrato dalla ordinaria presenza di apposite previsioni contrattuali sullo
sconto.
A bilanciamento di tale imprevista variazione, in guisa di
penale, il mutuatario è infatti tenuto a corrispondere al mutuante un
importo detto "sconto",
già previsto nel contratto di mutuo ed in genere riferito ad una
percentuale (in media dallo zero al 4%) sull'ammontare degli interessi
previsti per il periodo compreso fra l'anticipata estinzione e
l'originariamente prevista scadenza del mutuo. In genere i mutui a tasso
variabile prevedono una commissione molto più bassa di quelli a tasso fisso.
La causa di questa differenza è legata al tipo di provvista che deve fare la
banca.
Il II Decreto Bersani
Il
secondo decreto Bersani ha vietato l'applicazione di penali o oneri di
alcuni tipo per anticipata estinzione parziale o totale dei mutui. I clienti
possono scegliere di vendere l'immobile ipotecato ed estinguere il mutuo,
pagando il debito residuo.
Il mutuatario può decidere per l'estinzione parziale. Senza alcun onere o
penale, può decidere di versare una somma, eccedente la normale rata annua, in
conto capitale: questa parziale estinzione va a ridurre il debito residuo, e
la banca è tenuta a ricalcolare la rata di conseguenza, in base allo stesso
schema di pagamento (interesse al tasso capitale pattuito alla stipula del
mutuo, durata, rata, tipologia di tasso).
Le clausole contrattuali che prevedano una penale o diversi oneri per
l'anticipata estinzione, sono nulle per i mutui accesi dopo l'entrata in
vigore del decreto, restano in vigore per i contratti stipulati in data
antecedente.[1].
La legge finanziaria del 2008 (legge n. 244 del 24 dicembre 2007) ha
stabilito che tale diritto permane anche in caso di
accollo del
mutuo. Il diritto all'estinzione anticipata sussiste anche se in precedenza il
mutuo era in carico a soggetti che non avevano i requisiti richiesti: soggetto
privato e finalità di acquisto di un'abitazione.
L'anticpata estinzione parziale non obbliga l'istituo di credito ad
abbreviare la durata del mutuo. Il cliente potrebbe utilizzare le somme
versate alla banca per ottenere una rata più bassa senza cambiare la durata,
oppure, a parità di rata, abbreviare la durata del mutuo. Questa seconda
opzione richiede di stipulare un nuovo mutuo e delle spese accessorie.
Portabilità dell'ipoteca e surrogazione del
mutuo
Il citato Decreto Bersani ha semplificato oneri e procedure per l'avvio
di un mutuo con un istituto di credito che offre condizioni migliori al
cliente.
La surrogazione del mutuo su volontà del debitore era un diritto previsto
all'art. 2102 del
codice civile.
Il Decreto afferma il principio per cui è nulla ogni pattuizione, all'atto
della stipulazione o successiva al mutuo, che ostacoli in qualche modo
l'esercizio di questo diritto legittimo.
Il Decreto introduce una novità per l'esercizio della surrogazione: la
portabilità dell'ipoteca. In precedenza, era necessario cancellare l'ipoteca
e, estinto il vecchio mutuo, iscrivere una nuova ipoteca con l'istituto di
credito subentrante.
Con le nuove regole, non è necessario cancellare l'ipoteca, e nel contratto
relativo al mutuo viene fatto un cambio di attore, annotando la banca
subentrante. Nei Registri Immobiliari, la surrogazione il nome della nuovo
creditore sono indicati con un'annotazione a margine della vecchia ipoteca.
In base alla finanziaria, le spese di nuova istruttoria e perizia e ogni
altro onere sono a carico della banca subentrante, fatto salvo l'onorario
notarile.[2]
In base al citato decreto Bersani, la banca non può operare un'autosurroga,
per stipulare un mutuo a nuove condizioni. La surroga è finalizzata alla
portabilità dell'ipoteca, e vale fra istituti differenti.
Posticipata estinzione
Uno dei primi provvedimenti del IV governo Berlusconi è stato un decreto
del ministro Tremonti che, per i mutui a tasso variabile, su richiesta del
mutuatario, ha obbligato il mutuante a prolungare la durata del
prestito, mantenendo costante la rata.
In questo modo, viene evitato uno dei rischi che ha portato alla crisi dei
mutui
subprime americani. Con il prolungamento della rata si evita che un
rialzo dei tassi di interesse porti la rata dei mutui a tasso variabile a un
livello non più sostenibile per le famiglie, all'insolvenza e conseguenti
pignoramenti.
Risoluzione del contratto
Se il mutuatario difficilmente ottiene una modifica delle condizioni
contrattuali e prima del 2007 doveva corrispondere una penale per
l'estinzione anticipata, il mutuante ha facoltà di rescindere
unilateralmente il contratto in qualunque momento, se chi riceve il
finanziamento viene meno ad una delle obbligazioni previste nella clausola
risolutiva o in altre parti del contratto.
La Finanziaria del 2007, come detto, ha abolito le penali per estinzione
anticipata del mutuo, su richiesta del mutuatario.
Possono avere luogo, tuttavia, penali nel momento in cui il mutuatario è
inadempiente davanti a legittime nuove obbligazioni richieste dalla banca,
come la risoluzione espressa del contratto o la richiesta di reintegro delle
garanzie.
La
clausola risolutiva espressa limita tale facoltà per specifiche
obbligazioni, e non è applicabile per circostanze generiche.
La specificità non significa soggettività della circostanza, ovvero che
l'inosservanza dell'obbligazione debba dipendere esclusivamente da un
comportamento non corretto del mutuatario, ed abbia dunque la caratteristica
di prevedibilità. Un motivo di risoluzione, ad esempio, può essere un mancato
reintegro delle garanzie, per lui non prevedibile, per il mutuatario, in cui
il mutuatario non soddisfa le richieste della banca.
La rescissione comporta la restituzione in tempi rapidi dell'intero debito,
con gli interessi previsti ed un eventuale penale.
Cancellazione dell'ipoteca
La cancellazione dell'ipoteca è un atto notarile, dai costi paragonabili
a quelli dell'iscrizione.
In base al Decreto Bersani, quando è estinto il debito residuo con la
banca, l'istituto è obbligato a darne comunicazione alla locale Agenzia del
Territorio, che procede d'ufficio e gratuitamente alla cancellazione, senza
oneri per il mutuatario.
Mutui per la casa
La maggior parte dei mutui è concessa con vincolo di destinazione, ovvero
deve essere espressamente specificato per quali scopi verrà utilizzato il
denaro preso a prestito, cosa si acquisterà con esso.
I mutui per l'acquisto della prima o seconda casa costituiscono la maggior
parte dei mutui concessi dalle banche. L'ammontare del capitale erogato non
può superare un importo il cui rimborso annuale sia in genere il 30% del
reddito del nucleo familiare (salario e altre entrate) del richiedente; in
pratica, se la famiglia del mutuatario ha un reddito annuo di 100, non può
prendere mutui che gli costino più di 30 all'anno per i rimborsi (somma dei
pagamenti nell'anno), e dunque l'importo del capitale massimo erogabile si
calcola a partire dall'importo della rata di rimborso.
Inoltre, l'importo massimo erogabile è condizionato al valore del bene
prestato in garanzia: da qualche anno, una certa deregulation del
mercato consente di registrare offerte di mutui che arrivano a coprire il 100%
del valore di perizia dell'immobile[3],
determinato da un esperto di
estimo
incaricato dalla banca. La perizia eseguita a questi fini, pur se formalmente
tesa a individuare "il più probabile valore venale in comune commercio" del
bene, deve tener conto dell'aspetto prospettico della sua eventuale utilità,
poiché in ragione della cospicua durata del mutuo e della possibile
modificazione nel tempo degli equilibri fra i molti parametri da prendere in
esame, essa deve ponderatamente restituire un valore di garanzia sostanziale
in favore dell'ente erogante, tale che nell'ipotetica necessità di esitazione
all'incanto del bene, che potrebbe accadere in un imprecisato momento del
rapporto, si disponga di un valore stabilmente tenutosi realistico. Ciò
determina in genere una differenza fra l'importo di perizia ed il valore
commerciale effettivo del bene, detraendosi da questo valori che rendano
ragione dei rischi di deperimento tecnico-fisico e delle eventuali
modificazioni del mercato di riferimento.
Il mutuante in genere appone dei correttivi di sicurezza ai valori di
perizia, in modo da ulteriormente affinare il rapporto fra rischio (capitale
erogato) e garanzia (beni ipotecati); questi dipendono da molti parametri e
sono calcolati anche con algoritmi statistici.
La concessione del mutuo è in genere subordinata alla disponibilità di un
reddito stabile ed attendibile, ad esempio un contratto di lavoro a tempo
indeterminato (stipulato da almeno 4 anni) o di altri redditi stabili (per il
lavoro autonomo, si fa luogo a ragionata analisi degli ultimi fatturati).
Stanti alcune condizioni personali soggettive tipiche della categoria, si
registra invece una sempre maggior difficoltà di ottenimento di mutui da parte
dei lavoratori
pensionati; questa tendenza, che riguarda un numero crescente di istituti
e rischia di elevarsi a regola, viene talvolta giustificata con freddi e
sgradevolissimi argomenti - asseritamente desunti dalla statistica - sull'aspettativa
di vita. Si sostiene - quando non smentito - che ovviamente sia più facile
che un mutuatario pensionato possa morire in corso di contratto, originando
problematiche successorie nella quali la banca non troverebbe economicamente
vantaggioso ingerirsi. Da altri si ribatte invece che tale tendenza
manifesterebbe una previsione di abbattimento del potere d'acquisto dei
pensionati, con effetti sulla puntualità o sul completamento dei rimborsi e
possibili implicazioni legate a possibili condizioni di difficoltà degli
anziani (ad esempio, per necessità sanitarie). In ogni caso, questo limite è
visto dalla maggioranza degli osservatori come fortemente penalizzante e
discriminatorio nei confronti dei pensionati.
Esistono mutui a rata fissa con interess cup, ovvero a tasso variabile
entro un massimo interesse che è intorno al 4%. in altri Paesi d'Europa sono
diffusi mutui misti, a tasso variabile i primi 5-10 anni, in cui è più
attendibile una previsione sui tassi; rinegoziabili a tasso fisso prestabilito
oppure a tasso variabile per il periodo successivo.
I tassi di riferimento a livello europeo nell'erogazione dei mutui sono l'Eurirs
o
Irs (Interest rate swap) per i mutui a tasso fisso e l'Euribor
per quelli a tasso variabile, per il valore calcolato il giorno della firma
del contratto.
L'allineamento dei tassi di riferimento alla media europea, la
standardizzazione dei metodi di calcolo di rate e interessi, e delle clausole
relative ai mutui bancari, da alcune organizzazioni di tutela dei consumatori
e da alcuni movimenti politici sono stati ritenuti prova dell'esistenza di un
supposto
cartello bancario e di un'assenza di
concorrenza nel settore, piuttosto che di un mercato efficiente con una
totale
simmetria informativa e condivisione delle informazioni rilevanti.
L'interesse applicato ai mutui per la casa è in genere superiore al
rendimento di un
investimento come quello in
titoli di Stato; la comparazione è consentita dalla analoga caratteristica
del rischio basso o nullo, essendo l'ipoteca su bene immobile e durevole
(spesso lo stesso bene nel quale il mutuatario direttamente va ad abitare) una
tutela del creditore congrua per quantità e valore.
I mutui a tasso variabile consistono nell'erogazione di un prestito ad un
interesse prefissato che varia nel tempo e viene ricalcolato rispetto ad un
indice di riferimento (esempio Euribor) più un certo guadagno percentuale (mark-up
per l'istituto di credito, il tasso può variare di alcuni multipli e il
contratti tipicamente non prevedono un interesse massimo applicabile.
Alternative al mutuo
Mutuo nei Paesi Islamici
Il Corano
e la tradizione orale vietano categoricamente il prestito a interesse,
qualunque sia l'interesse applicato e lo scopo del prestito, affermando che
non c'è distinzione fra prestito a interesse e
usura.
Il guadagno è legittimo se associato ad un rischio, che deve essere un
rischio d'impresa. Esiste anche un rischio finanziario, ma la tradizione porta
a un'interpretazione condivisa che legittima un profitto sul denaro soltanto a
fronte di un rischio d'impresa e di un investimento produttivo (in beni e
servizi).
Il diritto islamico vieta sia l'applicazione di interessi passivi che di
interessi attivi. Per cui i musulmani non percepiscono alcun guadagno dai
risparmi depositati in banca su un
conto corrente.
Ciò è un incentivo alla circolazione della moneta in quanto soltanto con un
investimento produttivo, esistono forme giuridiche che consentono al
proprietario del denaro di ottenere un
profitto.
La colpa riguarda con analoga gravità non solo chi presta il denaro, ma
anche il fedele che adempie al pagamento di un
interesse.
Ciò vale anche avendo contratto degli obblighi legali in Paesi di diritto non
islamico.
Vari sforzi reinterpretativi hanno tentato di rendere meno categorico
questo divieto, senza arrivare ad un nuovo orientamento dottrinario.
Perciò, il diritto islamico impone mutui a tasso zero dei quali
usufruiscono i musulmani, che ne fanno richiesta anche in Europa. In alcuni
Paesi islamici non sono le banche locali a essere impegnate in questa
attività; il denaro prestato è quello della
zaqat,
l'elemosina obbligatoria per tutti i cittadini e imprese di diritto islamico.
Per i musulmani è illecito pagare o ricevere interessi di qualunque
ammontare. Essendo i mutui di fatto vietati dal Corano, è stato studiato
l'acquisto di casa a rate.
Saltando l'intermediazione
bancaria, l'inquilino
paga un affitto mensile maggiore dei prezzi concordati per area territoriale,
con riscatto finale della casa.
Una forma simile di finanziamento ha lo scopo di favorire una relazione
diretta fra acquirenti e venditori, di eliminare l'intermediazione bancaria e
consentire all'acquirente il risparmio sugli interessi.
L'acquirente versa un acconto sul valore dell'immobile e il capitale
restante a rate. L'acconto comporta un parziale trasferimento dei diritti e
obblighi di proprietà dal venditore all'acquirente. Subito dopo il pagamento
dell'acconto, l'acquirente ha la possibilità di prendere possesso
dell'immobile e darlo in locazione o sublocazione.
L'acquirente diventa proprietario a tutti gli effetti di legge subito dopo
il saldo dell'ultima rata pattuita, e solo allora può vendere l'immobile. Nel
tempo intermedio, l'immobile è in uno stato giuridico di
multiproprietà fra acquirente e precedente proprietario, che possono
cedere l'immobile solo di comune accordo.
Con il pagamento delle rate, l'acquirente ottiene quote crescenti della
multiproprietà fino al 100% e a divenire unico proprietario. La ripartizione
degli oneri per spese straordinarie e imposte a carico della proprietà, è
ripartita in proporzione alle quote di acquirente e venditore. La legge
disciplina il trasferimento dei diritti di proprietà nell'ottica di
un'acquisizione progressiva di diritti e tutela da parte del compratore, via
via che la sua quota si avvicina al 100%.
Nel caso in cui non rientri fino alla fine nei pagamenti, il proprietario è
tenuto a rimborsare la quota eccedente l'affitto contrattuale. L'inquilino
riscatterà la casa al prezzo pattuito anche un decennio prima al momento del
contratto. Può comunque vendere la casa ad un prezzo pari al valore di mercato
dell'immobile diminuito della somma del prezzo pattuito nel contratto, che
resta ancora da pagare, e che sarà saldata dall'acquirente dell'immobile. Ciò
ha un effetto stabilizzante sui prezzi del
mercato immobiliare.
Anche in Italia i contorni della questione devono ancora essere definiti
giuridicamente.
In Italia, al momento della
firma del
rogito
notarile, il venditore incassa sempre l'ammontare dell'intero
importo ( a mezzo di
assegno,
bonifico).
L'acquirente può pagare con mezzi propri e/o tramite un mutuo, e l'aspetto
finanziario è trasparente all'acquirente.
Prestito vitalizio
- Prestito vitalizio: Un provvedimento recente del governo autorizza
banche e società di intermediazione (autorizzate dal D. Lg.vo n. 58/1998,
recante
Testo Unico sulla Finanza) ad erogare prestiti fino al 50% del valore
dell'immobile a persone fisiche sopra i 65 anni senza obbligo di pagamento
né di capitale né degli interessi. L'onere del saldo è lasciato agli
eredi, che dovranno effettuarlo in unica soluzione pena la perdita
dell'immobile giacché il prestito è assistito da ipoteca di primo grado su
un immobile ad uso di abitazione.
Trattamento fiscale in Italia
Gli interessi passivi di un mutuo, destinato all'acquisto della prima
casa, in Italia sono detraibili dall'imposta sui redditi delle persone
fisiche. La misura della detrazione è del 19% su un limite massimo di 4.000
euro da ripartire tra gli intestatari del mutuo. La detrazione spetta al
pieno proprietario o al nudo proprietario, mai all'usufruttuario.
Il mutuante perde il diritto alle agevolazioni per la prima casa se affitta
l'immobile prima di due anni o lo vende prima di 5 anni, dalla data
dell'acquisto. In uno di questi casi, è tenuto a restituire all'erario
un'imposta di plusvalenza pari al 20% del prezzo di vendita della casa (non
del valore catastale).
Dall'onere è escluso il caso di sublocazione di parte dell'immobile, o di
vendita seguita da acquisto di un nuovo immobile, con mutuo, entro un anno
dall'atto di vendita.
La norma è stata approvata con lo scopo di ostacolare la speculazione
edilizia, le compravendite a scopo di lucro.
Note
- ^ Legge n. 40/2007,
art. 7, comma 1. Il Decreto parla di prestazioni a favore del mutuante,
"ivi incluse le clausole penali"
- ^ (art. 8, comma 3
bis, del D.L. 31 gennaio 2007 n. 7, convertito con legge 2 aprile 2007 n.
40, come modificato dall'art. 2, comma 450, 2 della Legge 24 dicembre
2007, n. 244
- ^ Per i mutui
fondiari la quota di mutuo che supera il limite dell'80% del valore di
perizia è assistita da una garanzia assicurativa il cui costo, ovviamente,
si aggiunge allo spread.
.
Bibliografia
De Luca, Cogliandro, D'Auria, Ronza, Dei singoli contratti,
Giuffrè, Milano,
2002
Voci correlate
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