L'Imposta comunale sugli immobili meglio nota con l'acronimo "ICI" è un tributo statale che grava sui fabbricati e sui terreni agricoli ed edificabili della Repubblica Italiana.

Nata come Imposta straordinaria sugli immobili, ha preso la forma attuale con il decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, l'ICI si è rapidamente evoluta divenendo una delle entrate più importanti nel bilancio dei comuni italiani, sostituendo trasferimenti di fondi dallo Stato centrale.

L'ICI è un'imposta sul patrimonio immobiliare; non è progressiva come le imposte sul reddito, ma grava sul valore del fabbricato con una percentuale fissa decisa dal Comune con una apposita delibera del Consiglio Comunale, da emanarsi entro il 31 dicembre di ogni anno con effetto per l'anno successivo. Un elenco aggiornato di queste delibere è disponibile sul sito dell'ANCI (Associazione Nazionale Comuni Italiani).

Nella campagna elettorale 2008, Silvio Berlusconi (in seguito nominato Presidente del Consiglio) aveva inserito l'abolizione dell'ICI sulla prima casa tra i primi provvedimenti del nuovo governo, attuandola con l'emanazione del D.L. 93/2008, entrato in vigore il 29 maggio 2008.

Presupposto dell'imposta

Il presupposto dell'imposta è il mero possesso, che può essere a titolo di proprietà, usufrutto, o uso abitazione), a prescindere dall'uso a cui sono destinati, delle seguenti tipologie di immobili:

• fabbricati : per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza. Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
• aree fabbricabili : per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi in vigore, indipendentemente dalla tipologia edilizia realizzabile e dalle ulteriori attività che debbano porsi in essere perché possa essere assentita l'edificazione, quali, a titolo esemplificativo, l'accorpamento, il rilascio di nulla osta da parte delle competenti autorità, la stipula di convenzioni, la riunificazione delle aree in comprensori;
• terreni agricoli : per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del codice civile (coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame ed attività connesse).

Soggetto passivo

Soggetti passivi dell'imposta, anche se non residenti nel territorio dello Stato o se non hanno ivi la sede legale o amministrativa o non vi esercitano l'attività, sono:

• il proprietario dell'immobile;
• il titolare di un diritto reale di usufrutto su un immobile;
• il titolare di un uso su un immobile;
• il titolare di un abitazione;
• il titolare di un enfiteusi;
• il titolare di un superficie;
• il titolare di un locatario finanziario su un immobile;
• il concessionario di beni immobili insistenti su aree demaniali.

Nel caso di concessioni su aree demaniali (es. stabilimenti balneari), soggetto passivo è il concessionario.

Nel caso di immobili concessi in leasing finanziario, soggetto passivo è il conduttore del leasing e non il titolare del diritto di proprietà sul bene.

Soggetto attivo

L'imposta è liquidata, accertata e riscossa da ciascun comune per gli immobili la cui superficie insiste, interamente o prevalentemente, sul territorio del comune stesso. L'imposta non si applica per gli immobili di cui il comune è proprietario ovvero titolare dei diritti indicati nell'articolo precedente quando la loro superficie insiste interamente o prevalentemente sul suo territorio.

Base imponibile

Base imponibile dell'imposta è il valore degli immobili secondo le regole di seguito esposte.

Fabbricati

• Per gli immobili (terreni o fabbricati) regolarmente iscritti in catasto il valore è costituito da quello che risulta applicando alla rendita catastale vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, come determinata dall'Agenzia del Territorio competente, rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:
  • 100 - per gli immobili appartenenti al gruppo A (abitazioni di vario genere con esclusione della categoria A/10) e C (magazzini, laboratori, ecc. con esclusione della categoria C/1);
  • 140 - per gli immobili appartenenti al gruppo B (scuole, ospedali, biblioteche, ecc.);
  • 50 - per gli immobili appartenenti alla categoria A/10 (uffici e studi privati) ed al gruppo D (alberghi, opifici, banche, ecc.);
  • 34 - per gli immobili appartenenti alla categoria C/1 (negozi e botteghe);
• Per gli immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell'articolo 10 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, la base imponibile è costituita dal valore della rendita catastale, determinata mediante l'applicazione della tariffa d'estimo di minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è sito il fabbricato;
• per i fabbricati, diversi da quelli indicati al punto precedente, non iscritti in catasto, è necessario far riferimento alla rendita catastale proposta secondo la procedura DOC-FA;
• per i fabbricati del gruppo catastale D non iscritti in catasto posseduti interamente da imprese e contabilizzati distintamente, il valore è calcolato direttamente partendo dal costo risultante dalle scritture contabili al lordo delle quote di ammortamento maggiorato con l’applicazione di appositi coefficienti di attualizzazione; questa procedura deve essere utilizzata fino al 31 dicembre dell'anno in cui viene attribuita la rendita catastale.

Aree edificabili

Per le aree edificabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Il Comune può determinare dei valori minimi al metro quadrato ai quali i contribuenti si possono uniformare. Se viene dichiarato un valore uguale al valore minimo il Comune non procederà ad alcun accertamento, e se viene dichiarato un valore superiore il contribuente non avrà diritto ad alcun rimborso.

Terreni agricoli

Per i terreni agricoli il valore è costituito da quello che risulta applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25%, un coefficiente moltiplicatore pari a 75.

Esempi di calcolo

Di seguito alcuni esempi di calcolo della base imponibile:

Civile abitazione con una rendita catastale pari ad euro 500 

500 * 105% * 100 = 52.500 euro

Ufficio con rendita catastale pari ad euro 700 

700 * 105% * 50 = 36.750 euro

Terreno agricolo con reddito dominicale pari ad euro 100 

100 * 125% * 75 = 9.375 euro

Periodo di imposta

Il periodo di imposta è stabilito dall'anno solare, e dura quindi dal 1 gennaio al 31 dicembre dell'anno in cui si effettua il versamento del tributo.

L'imposta è dovuta proporzionalmente alla quota ed ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. A ciascuno degli anni solari corrisponde una autonoma obbligazione tributaria.

Ad esempio, l'imposta su un fabbricato venduto da Tizio a Caio il 14 gennaio verrà pagata da Caio per 12 mesi; se la vendita avviene il 15 gennaio Tizio pagherà un mese e Caio i restanti 11.

Esenzioni ed esclusioni

Sono esenti dall'ICI:

• Immobili posseduti dallo Stato, Regioni, Province, Comuni, destinati esclusivamenete ai compiti istituzionali;
• Fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (fabbricati destinati all'esercizio del culto, e per altre specifiche esigenze pubbliche);
• fabbricati di proprietà della Santa Sede, appositamente indicati nei Patti Lateranensi;
• fabbricati appartenenti a Stati esteri ed alle organizzazioni internazionali;
• fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e recuperati per essere destinati ad attività assistenziali;
• terreni agricoli situati nelle aree montane o di collina definite dall'art. 15 della L. 984/1977;
• fabbricati posseduti da enti non commerciali e destinati esclusivamente ad attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive.

Sono inoltre esclusi dal campo di applicazione dell'ICI:

• Terreni diversi dalle aree fabbricabili, sui quali non vengono svolte attività agricole (terreni incolti);
• Terreni diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attività agricole sono esercitate in forma occasionale;
• Fabbricati rurali (fabbricati destinati ad agriturismo, magazzini, cantine);
• Fabbricati posseduti da cooperative agricole e consorzi agrari.
• Immobili e relative pertinenze destinati ad abitazione principale, per la quale si intende l'unità immobiliare dove il contribuente ha la residenza anagrafica o effettiva, fatta eccezione per quelli di categoria catastale A1 (abitazioni signorili), A8 (ville), A9 (castelli);

Aliquote e detrazioni

Aliquote e detrazioni vengono determinate annualmente da ogni singolo Comune con una apposita delibera. Non esiste un'aliquota unica nazionale poiché l'art. 6 del D.Lgs. 504/1992 si limita a prevedere un minimo del 4 per mille ed un massimo del 7 per mille. Le aliquote, quindi, variano da Comune a Comune e di anno in anno, talvolta anche in misura ragguardevole.

Il D.Lgs. 446/1997 nel Titolo III (artt. 52 e 59) ha istituito per Comuni e province la possibilità di disciplinare con regolamento le proprie entrate, anche tributarie entro certi limiti:

• la legge nazionale, in assenza di regolamentazione, prevale sempre;
• non sono soggette a regolamentazione l'individuazione e definizione delle fattispecie imponibili, dei soggetti passivi e della aliquota massima dei singoli tributi.
• devono essere rispettate le esigenze di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti.

Attualmente le detrazioni e le riduzioni di imposta operanti sono valide per le seguenti tipologie di immobili:

• Unità immobiliari e relative pertinenze adibite a prima abitazione di categorie catastali A1, A8, A9 - detrazione di Euro 103,29 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione. Per queste tipologie di immobili il comune può deliberare anche una riduzione d'imposta fino al 50% ed una detrazione fino a Euro 258,22;
• Fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto inutilizzati - Riduzione dell'imposta del 50% rapportata al periodo di effettiva inagibilità o inabitabilità;
• Unità immobiliari appartenenti a cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite a prima abitazione dai soci assegnatari, e unità immobiliari assegnati dagli IACP - Riduzione dell'imposta fino al 50% e, in alternativa detrazione di Euro 258,22.

La definizione esatta di tutte le aliquote e le detrazioni, quindi, diventa il risultato della combinazione tra la legislazione nazionale e la regolamentazione attuata dal singolo Comune.

Il risultato è che da una esigenza di semplificazione è nata una giungla di aliquote e tributi locali difficilmente districabile, dato che i Comuni, pure nell'interno delle limitazioni imposte dalla legge, sono riusciti a sfoderare un'immensa fantasia nel determinare casi particolari ed aliquote differenziate.

Calcolo dell'imposta

Una volta determinata la base imponibile da assoggettare all'ICI, a questa base imponibile vanno applicate l'aliquota determinata dal Comune e le eventuali detrazioni da sottrarre al risultato del calcolo.

Esempio di applicazione dell'imposta

Fabbricato di rendita catastale di 342 euro, di categoria catastale A/8 (abitazioni in ville), destinato dal soggetto passivo ad abitazione principale.

Il Comune ha deliberato per l'abitazione principale l'aliquota del 5 per mille. Allo stesso modo ha deliberato una detrazione di 130,25 euro.

Il risultato del calcolo è dunque il seguente:

1. 342 * 105% * 100 = 35.910 euro (base imponibile ICI)
2. 35.910 * 5‰ = 179,55 euro (imposta lorda)
3. 179,55 - 130,25 (detrazione) = 49,3 euro (imposta netta)

Per questo Comune lo stesso fabbricato, se usato per scopi diversi dall'abitazione principale, sconta l'aliquota del 7 per mille e non può usufruire della detrazione. Per i passi dall'1 al 2 il calcolo è lo stesso; cambiano i passi successivi.

1. invariata
2. 35.910 * 7‰ = 251,37 euro (imposta lorda)
3. 251,37 - 0 (nessun diritto alla detrazione) = 251,37 euro (imposta netta).

Questo è un esempio di quanto drammaticamente possa cambiare l'importo dovuto con il cambio di tipologia di utilizzo dell'immobile.

In caso di più proprietari è necessario rapportare l'imposta e la detrazione alla percentuale di possesso. Ad esempio, due coniugi che possiedono l'abitazione al 50% devono pagare ciascuno la propria quota.

L'imposta andrà versata alle scadenze e con le modalità di cui all'apposito paragrafo.

Novità della Legge Finanziaria 2008 (Normativa soppressa)

Dal 2008 viene introdotta una ulteriore detrazione per l'abitazione principale pari all'1,33 per mille del valore imponibile, ad eccezione delle abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9. L'importo di questa ulteriore detrazione non può essere superiore a 200 euro (pertanto per i valori imponibili superiori a 150.375,93 l'ulteriore detrazione è sempre pari a 200 euro). Anche questa detrazione è ripartita in parti uguali tra i contribuenti dimoranti nell'abitazione.

Esempio di calcolo

Fabbricato di rendita catastale di 1.000 euro, di categoria catastale A/2 (abitazioni di tipo civile), destinato dal soggetto passivo ad abitazione principale.

Il Comune ha deliberato per l'abitazione principale l'aliquota del 4,6 per mille. Allo stesso modo ha deliberato una detrazione base di 103,29 euro.

Il risultato del calcolo è dunque il seguente:

1. 1.000 * 105% * 100 = 105.000 euro (base imponibile ICI)
2. 105.000 * 4,6‰ = 483,00 euro (imposta lorda)
3. 105.000 * 1,33‰ = 139,65 euro (ulteriore detrazione)
4. 483,00 - 103,29 (detrazione base) - 139,65 (ulteriore detrazione) = 240,06 euro (imposta netta)

Con l'entrata in vigore del D.L. 93/2008, pubblicato nella G.U. 124 del 28 maggio 2008, la norma riguardante la detrazione aggiuntiva disposta dalla Legge finanziaria 2008 è stata abrogata.

Versamento dell'imposta

Scadenze

L'art. 37 - comma 13 - del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 ha modificato con decorrenza dal 2007 i termini di versamento dell'imposta comunale sugli immobili, mantenendo sempre la possibilità di effettuare il pagamento in unica soluzione entro la scadenza della prima rata.

Il versamento viene effettuato da ciascun proprietario proporzionalmente alla quota e ai mesi di possesso dell'immobile in due soluzioni:

• dal 1 al 16 giugno : si versa il 50% dell'imposta dovuta calcolata utilizzando le aliquote e le detrazioni dell'anno precedente;
• dal 1 al 16 dicembre : si versa il saldo dell'imposta dovuta (totale imposta dovuta al netto dell'acconto versato a giugno), calcolata utilizzando aliquote e detrazioni dell'anno in corso;

Alcuni comuni consentono di effettuare un versamento complessivo alla scadenza della seconda rata.

Modalità di versamento

Il versamento può essere effettuato opzionalmente su appositi bollettini di conto corrente postale, o tramite il modello F24 ordinario, con il quale è possibile compensare l'ICI con altri tributi, oppure tramite il modello F24 predeterminato, che permette di versare esclusivamente l'ICI, senza potere effettuare compensazioni. In caso di pagamento tramite bollettino, ogni Comune indica il proprio c/c oppure il c/c di un concessionario della riscossione, che riscuote appunto al posto del Comune l'imposta.

Fino all'anno 2006, il versamento minimo previsto era di Euro 2,07. Se il versamento dovuto per la prima rata era di importo inferiore al minimo, si recuperava con il versamento a saldo.
I comuni potevano comunque deliberare limiti superiori. (Art. 6 comma 5 Decreto Legge del 31/05/1994 n. 330).

Dall'anno 2007 il pagamento deve essere effettuato con arrotondamento all'euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo. (Art. 1 comma 166 Legge 296/2006), e inoltre i Comuni hanno ora facoltà di applicare dei limiti minimi propri, in assenza dei quali si applica il limite previsto dalla normativa nazionale, ovvero dall'art. 25 della Legge 289/2002 (12,00 euro). (Art. 1 comma 168 Legge 296/2006).

Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono effettuare il versamento dell'I.C.I. in unica soluzione entro la scadenza del mese di dicembre, con applicazione degli interessi nella misura del 3 per cento, calcolati a decorrere dalla data di scadenza prevista per il versamento dell'acconto. (Art. 1 comma 4-bis Decreto Legge del 23/01/1993 n. 16).

Dichiarazione e comunicazione ICI

Fino al 2008, la dichiarazione ICI doveva essere presentata nel momento in cui sopravveniva una variazione nella soggettività passiva o nella tipologia di utilizzo dell'immobile, se incidente sul diritto alla detrazione, ed era necessario presentare al Comune una dichiarazione che doveva esporre i dati così come erano variati.

La dichiarazione ICI deve essere presentata anche dai residenti all'estero per gli immobili posseduti nel territorio italiano.

Molti Comuni, avvalendosi della propria potestà regolamentare, avevano sostituito la dichiarazione (che è un modello unico nazionale, approvato con decreto dal Ministero delle Finanze) con la comunicazione ICI, che spesso era molto più dettagliata della dichiarazione, nonostante il vincolo di semplificazione al quale il Comune si sarebbe dovuto uniformare.

Nel 1993, anno di prima istituzione dell'imposta, praticamente tutti i soggetti che possedevano terreni e fabbricati hanno dovuto presentare tale dichiarazione allegandola al Modello 740.

Termini di presentazione

• La dichiarazione ICI si presenta agli uffici del Comune presso il quale insiste l'immobile entro il termine di scadenza del Modello UNICO che si riferisce ai redditi dell'anno in cui avviene la variazione (per chi presenta il Modello UNICO in via telematica, entro, quindi, il 31 Luglio dell'anno successivo alla variazione - 30 settembre per l'anno 2008).

• La Comunicazione ICI si presentava entro un termine arbitrario stabilito dal Comune, che poteva variare da un minimo di 30-60 giorni dalla variazione oggetto di comunicazione, ad una data limite stabilita dal Comune stesso. Con la Finanziaria 2007 la Comunicazione ICI è stata soppressa.

• Ai sensi dell’art. 15, comma 2, della legge 18 ottobre 2001, n. 383, per le successioni aperte a partire dal 25 ottobre 2001, gli eredi ed i legatari che abbiano presentato la dichiarazione di successione contenente beni immobili, non sono obbligati a presentare la dichiarazione ai fini dell’ICI. Infatti, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate che hanno ricevuto la dichiarazione di successione ne trasmettono una copia a ciascun comune nel cui territorio sono ubicati gli immobili.

Soppressione della dichiarazione ICI per la compravendita di immobili

Il comma 53 dell'articolo 37 del Decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 ha eliminato l'obbligo per i contribuenti di presentare la dichiarazione, a decorrere dall'anno 2007. Tuttavia è previsto che fino alla data di effettiva operatività dei collegamenti telematici tra Catasto e Comuni, da accertare con la pubblicazione di un provvedimento del direttore dell'Agenzia del Territorio, rimane in vigore l'obbligo di presentazione della dichiarazione ai fini dell'ICI.

L'art. 1, comma 175 della L. 296/2006 ha però successivamente abrogato l'obbligo di presentazione della comunicazione, abrogando la lettera l) del comma 1 e i commi 2 e 3 dell’articolo 59 del decreto legislativo 15 dicembre 1997.

Il suddetto provvedimento del direttore dell'Agenzia del Territorio è stato emanato il 18 dicembre 2007 ed è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 297 del 22 dicembre 2007.
A decorrere dal 2008 la dichiarazione ICI relativa all'anno precedente deve essere presentata solo se le modifiche che comportano un diverso ammontare dell'imposta dovuta sono relative a riduzioni dell'imposta stessa, e quando queste variazioni non sono acquisibili dai comuni tramite le procedure telematiche previste dall'art. 3-bis del D.Lgs 463/1997, ovvero attraverso il modello unico informatico - MUI utilizzato obbligatoriamente dai notai per le annotazioni immobiliari.

Poteri del comune

La cosidetta potestà regolamentare è disciplinata dall'art. 52 del D.Lgs. 446/1997, che ha delineato i confini entro i quali le province e i comuni possono deliberare con specifici regolamenti i propri tributi, ed è alla base del c.d. federalismo fiscale.

Il comune controlla le:

• dichiarazioni;
• le denunce;
• verifica i versamenti eseguiti e corregge gli errori materiali e di calcolo.

Il comune emette l'avviso di liquidazione con:

• l'indicazione dei criteri adottati;
• dell'imposta dovuta e delle sanzioni e degli interessi dovuti.

L'avviso di liquidazione deve essere notificato entro il termine di decadenza del 31/12 del secondo anno successivo a quella chi è stata presentata la dichiarazione. Il comune provvede alla rettifica della dichiarazione nel caso di:

• infedeltà;
• incompletezza o inesattezza;
• procede all'accertamento d'ufficio in caso di omessa presentazione.

Il comune emette l'avviso di accertamento motivato con la liquidazione dell'imposta dovuta e le relative sanzioni ed interessi. L'avviso deve essere notificato a mezzo posta mediante raccomandata con avviso di ricevimento, al contribuente, a pena di decadenza, entro il 31/12 del terzo anno successivo alla presentazione della dichiarazione.

Sanzioni

Le sanzioni riguardanti l'ICI sono disciplinate dall'art. 14 del D.Lgs. 504/1992, e le principali sono le seguenti:

• Omessa dichiarazione ICI - Sanzione dal 100% al 200% dell'imposta dovuta. Se l'omissione non incide sull'ammontare dell'imposta, si applica una sanzione amministrativa da Euro 51 a Euro 258;
• Infedele dichiarazione ICI - Sanzione dal 50% al 100% della maggiore imposta dovuta. Se l'errore doloso non incide sull'ammontare dell'imposta, si applica una sanzione amministrativa da Euro 51 a Euro 258;
• Omesso o ritardato versamento dell'ICI - Sanzione del 30% dell'imposta non versata.

Anche alle sanzioni in materia di ICI può essere applicato l'istituto del ravvedimento operoso, del quale si può usufruire nel caso in cui l'infrazione non sia già stata accertata, e non siano in corso ispezioni, verifiche o altre operazioni di accertamento da parte dell'Amministrazione Finanziaria.

Voci correlate

• Ravvedimento operoso
• Modello F24

Collegamenti esterni

• Agenzia delle Entrate
• Finanze
• Ricerca delibere comunali ICI
• Banca dati ANCI
• Agenzia del Territorio
• Guida completa all'Ici, Imposta comunale immobili, di Dossier.Net
• Pagina per il calcolo automatico dell'Ici on line
• Centro Assistenza Fiscale nazionale Dottori Commercialisti
• Il Tartassato
• Guida agli Enti Locali, un sito completo per tutti gli operatori degli enti locali.
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